Треть офисных башен Сиэтла пустует, а арендная плата не падает
Пустует около 37% офисов в центре Сиэтла — заметно выше 23% по стране, — но арендовать тёмные стеклянные башни дешевле не становится.
Отступление Amazon в Белвью и Истсайд выхолостило центральные кварталы, которые компания когда-то заполняла, и Seattle Times подаёт это как город в упадке.
В треде инвестор в недвижимость и бывший инсайдер Indeed разошлись в причине: враждебная городская власть или ипотечные ковенанты, которые держат аренду замороженной, а этажи тёмными.
Переделать башни в жильё звучит очевидно. Но зонирование и кредитная арифметика говорят обратное.
Центр Сиэтла: треть тёмная
Открыть материал Seattle Times напрямую не удалось, поэтому цифры ниже — от читателей, цитирующих его в треде. Опорное число: вакантность офисов в США около 23%, а в центре Сиэтла — примерно 37%. Джон Нейгл считал обе цифры прямо из статьи.
«В статье отмечается, что общая вакантность офисов в США — 23%. Сиэтл — 37%. Неужели мы наконец достигли „пика офисов“?» — ветеран разработки Джон Нейгл
Все называют один и тот же спусковой крючок: Amazon. Один читатель помнит десятки зданий в центре под именем Amazon в 2019 году — часть в полной собственности, часть в аренде через WeWork, огромный след в маленьком ядре. Затем найм сместился на восток, в Белвью и Истсайд, где уже были кампусы и инженеры.
Этажи пусты, потому что так велит долг
Самый острый разворот переосмысляет пустоту как проблему финансирования, а не цены. Аренда не падает под спрос, потому что кредиты не позволяют.
«ковенанты коммерческой ипотеки не дают арендодателям снижать ставки, поэтому здания просто стоят под паром, пока рынок не восстановится.» — основатель робототехнической компании Трэвис Дейл
Бен Шиндельман, сиэтлский основатель, работавший в Indeed, Apple, Amazon и Microsoft и называющий себя фанатом недвижимости, пошёл дальше: кризис структурный, а освещение однобокое.
«Это почти целиком артефакт финансовых инструментов, которыми оплачивали эти здания, независимо от любых изменений политики Сиэтла.» — сиэтлский основатель Бен Шиндельман
Он указывает на Белвью, где вакантность остаётся низкой, потому что долгосрочные арендаторы платят независимо от того, заняты ли столы. Не все принимают прочтение «это просто финансы». Инвестор vessenes, основатель New Alchemy и бывший председатель Bitcoin Foundation, винит сам город.
«Жребий во многом был брошен, когда Amazon во время ковида раскрыл блеф Сиэтла и переехал, но нужно ещё столько сделать, чтобы сам город стал привлекательным местом для жизни и работы…» — инвестор прямых инвестиций vessenes
Просто переделать их в квартиры — если бы всё было так просто
Очевидное решение вызывает очевидный хор: переделать башни в жильё и решить сразу две проблемы. Загвоздка в том, что офисные планировки этажей, сантехника и зонирование сопротивляются переделке, а убыток кому-то придётся проглотить.
«Зонирование и прочие нормы мешают использовать эти площади. Городу „всего лишь“ нужно простимулировать их использование, и кому-то придётся смириться с потерей денег.» — читатель об арифметике переделки
Последняя оговорка — вся суть. Башня остаётся зомби не потому, что площадь никому не нужна, а потому, что владельцы могут держать на бумаге аренду по полной цене дольше, чем готовы признать, что здание подешевело. Пустота кончается, когда долг рефинансируют или спишут, а не когда сменится мэр.
Получайте такие разборы каждый день
Главные истории Hacker News — на email, в Telegram или RSS.
Отключение приложения Verizon вот-вот превратит двухлетние детские часы в кирпич
Двое детей Джеффа Кауфмана носят часы Gizmo, чтобы он мог до них дозвониться на площадке. 6 июля приложение, благодаря которому эти часы работают, исчезает, а его замена не справляется с его аккаунтом.